Nguồn cung của các cơ sở kho bãi, hoàn thiện đơn hàng và hạ tầng logistics khác tại Nhật Bản tăng nhanh trong những năm gần đây, một phần là do sự gia tăng của thương mại điện tử.
Thị trường thương mại điện tử ở Nhật Bản tăng trưởng ấn tượng trong thời kỳ đại dịch bùng phát khi nhiều khách hàng chuyển sang mua sắm trực tuyến, điều này thúc đẩy các nhu cầu về dịch vụ logistics (giao nhận, kho bãi) phục vụ các giao dịch thương mại điện tử. Sang năm 2022, các nhu cầu không bị triệt tiêu hoặc suy giảm ngay cả khi các hoạt động mua bán hàng trực tiếp đã trở thành lại bình thường, tuy nhiên, cơ cấu hàng hóa được mua bán trong thương mại điện tử cũng như các dịch vụ logistics phục vụ thương mại điện tử đang điều chỉnh theo xu hướng mới của thị trường.
Số lượng hàng hóa hữu hình B2C được mua trực tuyến tăng khoảng 22% Yvào năm 2020 và 9% vào năm 2021. Tuy nhiên, điều này đi kèm với sự sụt giảm về khối lượng dịch vụ B2C được mua trực tuyến. Thật vậy, các hạn chế về việc đi chơi và đi du lịch có nghĩa là nhiều dịch vụ thường được mua trực tuyến, bao gồm tour du lịch, vé sự kiện và các dịch vụ nội bộ khác, không thể suy thoái đáng kể.
Năm 2022 và 2023, khi dịch bệnh được kiểm soát, nhu cầu về dịch vụ có thể sẽ tăng lên, dẫn đến một số suy giảm trong nhu cầu đối với hàng hóa hữu hình, và có thể được đẩy nhanh hơn nữa bằng cách một số quay trở lại các cửa hàng bán lẻ truyền thống. Do đó, nhu cầu về cơ sở logistics cho thương mại điện tử có thể sẽ chậm lại, mặc dù bản thân xu hướng tăng trưởng không thay đổi.
Các cơ sở logistics thương mại điện tử cũng có thể hạn chế việc tiếp tục mở rộng do chi phí lao động và phát triển ngày càng tăng. Nhiều nhà bán lẻ thương mại điện tử đã cố gắng giữ chi phí lao động ở mức thấp bằng cách sử dụng lao động tự do với mức lương ổn định, nhưng khả năng giữ chi phí lao động trung bình ở mức thấp không thể kéo dài bởi Chính phủ Nhật Bản và các nghiệp đoàn lao động ngày càng quan tâm hơn đến việc đảm bảo quyền lợi của người lao động (thông qua lương và phúc lợi).
Trên thực tế, một số tài xế giao hàng cho Amazon Nhật Bản đã thành lập một công đoàn để đấu tranh về lương. Thời gian làm việc kéo dài và áp lực bên ngoài cũng sẽ dẫn đến một số cải cách công việc bên cạnh việc tăng lương. Giá đất công nghiệp tăng và chi phí xây dựng cùng với sự gia tăng chi phí lao động này có khả năng làm cho việc phát triển các cơ sở logistics mới trở nên khác biệt hơn về mặt kinh tế.
Các dấu hiệu thị trường cho thấy điểm nghẽn có thể xảy ra trong tăng trưởng thương mại điện tử là phần lớn nhu cầu về thương mại điện tử dường như nghiêng nhiều về các hộ gia đình có thu nhập cao hơn và những người sống ở các thành phố lớn hơn. Những người có thu nhập thấp hơn có thể ít tiếp cận với các phương thức thanh toán cần thiết cho các giao dịch trực tuyến và sự tăng trưởng tiền lương trì trệ ở Nhật Bản có nghĩa là động lực này có thể không sớm thay đổi.
Trong một vài tháng tới, các dịch vụ logistics cho thương mại điện tử có thể tạm thời chậm lại do sức mua và thu nhập khả dụng của người tiêu dùng Nhật Bản giảm, trong khi chi phí lao động tăng ảnh hưởng đến các cơ sở cung cấp dịch vụ logistics.
Ở một khía cạnh khác và mang tính trung hạn, ngày càng nhiều người cao tuổi ở Nhật Bản bắt đầu mua sắm trực tuyến, nhưng đặc tính tuổi tác của họ đòi hỏi các cơ sở logistics phải thiết kế các dịch vụ đặc thù để phù hợp với tệp khách hàng lớn tuổi này.
Xu hướng thị trường đang hướng về các cơ sở được xây dựng một cách linh hoạt để có thể dùng cho nhiều mục đích và có thể tùy chỉnh theo nhu cầu thực tế của chủ hàng, nhiều trong số đó đã được lấp đầy sau khi hoàn thành và nhiều hợp đồng cho thuê thậm chí đã được ký trước khi cơ sở xây dựng xong.
Giá chào thuê trung bình tại Greater Osaka đã tăng 9,4% theo năm lên 4.420 JPY / tsubo, cho thấy nhu cầu về không gian logistics vẫn còn mạnh trong khu vực. Tuy nhiên, có những lo ngại rằng tốc độ tăng trưởng cho thuê có thể chậm lại do làn sóng nguồn cung dự kiến sẽ gia nhập thị trường khi khu vực này mở rộng đường cao tốc. Thật vậy, đường cao tốc Shin-Meishin sẽ được mở rộng vào năm 2024 và năm 2027 giữa Otsu và Takatsuki, tạo ra nhiều cơ hội phát triển các cơ sở mới. Nguồn cung lớn dự kiến dẫn đến sự cạnh tranh đối để "giành" khách thuê và một số chủ sở hữu sẽ xem xét điều chỉnh giá thuê.
Về các giao dịch lớn trong lĩnh vực logistics, năm 2022 đã chứng kiến một số giao dịch đáng chú ý, chủ yếu giữa các công ty trong nước đang hoạt động. Thông báo lớn nhất là Sumitomo Life Insurance, SMFL Mirai Partners, Japan Post Real Estate cùng mua 105.000 m2 đất ở Osaka, dự kiến sẽ được sử dụng để xây dựng cơ sở logistics, với giá trị ước tính 60 tỷ Yên.
Các giao dịch đáng chú ý khác bao gồm Mitsubishi Estate Logistics REIT mua lại quyền sở hữu đối với hai cơ sở logistics ở Kanagawa với giá 45,8 tỷ Yên, và Dai-ichi Life Holdings và Prologis mua lại cơ sở Japan Oi Soko ở Tokyo với giá 16,1 tỷ Yên. Hơn nữa, Kenedix gần đây đã thực hiện một bất động sản lớn Security Token Off ering (STO), được hỗ trợ bởi một cơ sở logistics với quy mô tài sản là 14,6 tỷ Yên.
Thị trường Tokyo mở rộng đã không thể hấp thụ hoàn toàn nguồn cung lớn mới tăng nhanh chóng và tỷ lệ trống đã tăng 1,8 điểm phần trăm (điểm phần trăm) lên 3,1% quý 2/2022 so với cùng kỳ năm 2021.
Trên thực tế, hoạt động cho thuê trước cũng được báo cáo là yếu hơn so với các quý trước, cho thấy rằng tỷ lệ trống sẽ tăng thêm. Điều đó cho thấy, tỷ lệ trống vẫn còn thấp và nhu cầu từ các nhà khai thác logistics ổn định, điều này mang lại sự thoải mái cho thị trường.
Tại Greater Tokyo, giá chào thuê tiếp tục tăng lên mức cao mới là 4.680 JPY / tsubo, tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tăng trưởng giá thuê ổn định có thể bắt đầu dao động với dự báo nguồn cung lớn cho thị trường. Một số cơ sở logistics nội địa ở Greater Tokyo đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người thuê và thậm chí một số cơ sở ở khu vực vịnh còn trống. Trong tương lai, cạnh tranh về khách thuê có thể sẽ ngày càng gay gắt và một số cơ sở có thể phải hạ giá thuê để thu hút khách thuê.
Các nhà cung cấp đang giảm giá thuê để thu hút khách thuê. Tại Greater Osaka, thị trường đã chứng kiến nguồn cung mới tương đối hạn chế trong thời gian gần đây. Thị trường đã hoạt động tốt trong quý này so với Greater Tokyo, và sự cân bằng giữa cung và cầu vẫn còn chặt chẽ. Tỷ lệ trống ở Greater Osaka cũng tăng nhẹ, tăng 0,3 điểm phần trăm theo năm lên 2,2%. Điều này có thể một phần là do những người thuê nhà đã chuyển ra khỏi các bất động sản hiện có trong khu vực vịnh Osaka.
